Україна поступово виходить на новий етап ринкових відносин. Наразі прийнято закон, який знімає довготривалий мораторій на продаж сільськогосподарських земель. Які нові виклики чекають українців? Як розібратись в абсолютно нових процедурах і якого ефекту очікувати на рівні держави? Виконавчий директор ОР «Обласне об’єднання роботодавців Закарпаття» Валентина Непійпова спробувала розібратись.

28 квітня 2021 року Верховна Рада України прийняла в цілому законопроект «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» №2194.

Підписаний Президентом лише 24 травня 2021 року, законопроект пройшов тисячі правок та має докорінно змінити систему землеустрою в державі. Які ж новели нам пропонує так звана «земельна Конституція»?

1. Нарешті, змінити цільове призначення приватних земельних ділянок власник може за власною ініціативою та без отримання на це дозволу від органів виконавчої влади чи місцевого самоврядування. Зміна цільового призначення приватної земельної ділянки буде здійснюватись сільською, селищною, міською радою. 

2. Законодавцем передбачено, що спосіб закріплення спільних меж між земельними ділянками визначається за згодою власників таких земельних ділянок, а витрати на встановлення спільних меж несуть власники земельних ділянок у рівних частинах, якщо інше не встановлено угодою між ними. Однак, якщо відсутня згода власника суміжної ділянки, встановлення спільних меж здійснюється за рішенням суду.

3. Земельний кодекс України доповнено статтею 1301, яка регулює процедуру купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Розглянемо декілька аспектів.

По-перше, визначено коло осіб, які мають переважне право на купівлю с/г земель:

1) у першу чергу – особи, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення;

2) у другу чергу – орендар земельної ділянки.

По-друге, особа, яка має намір продати с/г ділянку зобов’язана не пізніше як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу зареєструвати намір щодо продажу ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 

По-третє, послідовно викладена процедура продажу земельної ділянки с/г призначення та дій нотаріуса, який має проводити державну реєстрацію. Оскільки процедура купівлі-продажу проходить шляхом поетапного внесення нотаріусом інформації в Державний реєстр речових прав, законодавець вважає, що це унеможливить маніпуляції з ринком с/г земель.

По-четверте, переважне право купівлі земельної ділянки с/г призначення може бути передане його суб’єктом іншій особі. Така передача переважного права здійснюється за письмовим договором та підлягає державній реєстрації.

По-п’яте, законодавцем розписано процедуру проведення земельних торгів, які проводяться у формі аукціону.

4. Децентралізація вплинула на зміну повноважень органів виконавчої влади та місцевого самоврядування у сфері землеустрою. Також, відмінено проведення експертизи технічної документації із землеустрою, що значно скоротить строки її погодження та затвердження.

5. Неочікуваним нововведенням є автоматичний перехід у комунальну власність територіальних громад земельних ділянок державної власності, які розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад. Однак, автоматично - не означає відразу. Для того, щоб територіальна громада почала розпоряджатись такими ділянками мають бути зареєстровані межі територіальної громади та зареєстроване право комунальної власності на такі ділянки в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

6. Діджиталізація не оминула і сферу топографо-геодезичної та картографічної діяльності, яка відтепер буде «саморегулівною». Громадська організація, кількісний склад якої налічує не менше 100 інженерів-геодезистів, не менше 90% загального складу є сертифікованими інженерами-геодезистами та внутрішні документи якої  встановлюють процедуру внутрішньої сертифікації членів буде здійснювати  повноваження від професійної підготовки та сертифікації інженерів-геодезистів до захисту інтересів своїх членів у суді. Окрім цього, встановлено відповідальність виконавця топографо-геодезичних і картографічних робіт за шкоду, яку може бути заподіяло внаслідок необережності, недогляду чи професійних помилок, шляхом обов’язкового страхування.

Протягом 2021 та 2022 років запроваджується пілотний проект щодо внесення до Державного земельного кадастру відомостей про земельні ділянки сертифікованими інженерами-землевпорядниками, яким надається статус державних кадастрових реєстраторів.

7. Закон України «Про охорону культурної спадщини» також зазнав змін:

• введено поняття «територія пам’ятки», підстави та процедура затвердження технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж режимоутворюючих об’єктів культурної спадщини;
• визначені межі та режими використання території пам’ятки;
• відомості про межі і режими використання території пам’ятки вносяться в Державний земельний та містобудівний кадастри;
• визначено перелік робіт, які забороняється проводити на території пам’ятки та роботи, які не потребують проведення археологічних розвідок;
• введено поняття «науково-проектної документації у сфері охорони культурної спадщини», порядок її розробки та затвердження.

8. Закон України «Про землеустрій» тепер містить норми про розроблення та затвердження проектів землеустрою щодо встановлення меж території територіальних громад.

9. Виконавчі органи сільських, селищних та міських рад відтепер будуть мати повноваження із здійснення державного контролю за використанням та охороною земель через державних інспекторів (якщо рада прийме відповідне рішення). Якщо відповідне рішення не буде прийняте, то вказані повноваження буде виконувати центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

10. Всі заяви щодо внесення відомостей до Державного земельного кадастру подаються в електронній формі засобами телекомунікаційного зв’язку.

«Земельна Конституція» може вважатись дійсно «революційним» законом, однак залишається багато «але»:

1.   Діджилатізація – це прекрасно, але застаріла матеріально-технічна база та відсутність якісного Інтернету в певних регіонах країни будуть заважати імплементації електронного документообігу.

2. Якщо територіальна громада не затвердить свої межі, то значна частина землі не буде мати законного розпорядника.

3. Законодавцем не передбачено «перехідного періоду» до моменту отримання повноважень сільськими, селищними та міськими радами щодо розпорядження землями.

4. «Саморегулятивність» у сфері топографо-геодезичної та картографічної діяльності може призвести до збільшення цін на послуги, що «вдарить», у більшості, по пересічним громадянам.

5. Ефективність передбаченої процедури продажу с/г земель буде зрозуміла тільки після застосування її на практиці, зараз судити ще рано.

6. Умови, за яких землі державної власності автоматично переходять у комунальну власність територіальних громад та відсутність будь-яких строків щодо цього автоматичного переходу, можуть дещо «призупинити» діяльність суб’єктів господарювання, які здійснюють свою діяльність за межами населених пунктів.

Резюмуючи, дозволю собі висловити власну думку: якщо законопроект, який докорінно змінює суспільні відносини,  розглядається Верховною Радою України два роки і таки приймається - він не має містити розбіжностей з вже існуючим законодавством та має чітко і ясно врегульовувати нові суспільні відносини. За період розгляду законопроекту № 2194 ВРУ можна було вже підготувати нормативно-правову базу, яка буде роз’яснювати і визначати окремі процедури, а не давати КМУ ще три-шість місяців для створення технічних можливостей, порядків інформаційної взаємодії між державними реєстрами та приведення нормативно-правових актів у відповідність до «земельної Конституції». Організований державою хаос може дестабілізувати роботу суб’єктів господарювання та призвести до численних порушень в сфері земельного законодавства.

Валентина Непійпова

Виконавчий директор ОР «ООРЗ»