Стан ринку земель сільгосппризначення в Україні та його привабливості як способу інвестування для юридичних осіб, особливо у контексті другого етапу земельної реформи, визначається такими особливостями:

1. Ринок землі поступово набирає обертів після певного спаду в обороті земель у попередні роки. Наприклад, у грудні 2023 року загальна площа обороту земель становила близько 25 000 гектарів, що вказує на відновлення ринку до довоєнних показників.

2. Середня вартість 1 гектара відчужених земельних ділянок станом на грудень 2023 року досягла приблизно 40 000 грн. Найвищі ціни зафіксовані в Івано-Франківській (до 2000 $/га), Львівській (1450 $/га) та Тернопільській областях (1400 $/га).

3. За даними до 2023 року, середньозважена ціна землі зросла на 10,4% і досягла приблизно 1064 $/га. Це збільшення підвищило капіталізацію ринку землі на значну суму, що становить близько 1/10 від загальних доходів бюджету країни у 2023 році.

4. З відкриттям ринку для юридичних осіб очікується подальше зростання цін на землю. Юридичні особи, які планують розвивати тривалі інвестиційні проєкти, можуть розглядати придбання землі як привабливий спосіб інвестування. Подальший розвиток ринку землі в Україні може стати ключовим фактором економічного відновлення країни та глобальної продовольчої безпеки.

Другий етап земельної реформи в Україні, який розпочався 01.01.2024 р., приніс із собою також виклики, які включають ризики та проблемні питання, для різних гравців ринку.

Однією з основних проблем є зростання конкуренції на ринку землі, особливо між великими агрохолдингами та дрібними фермерами. Зростання вартості гектара землі та збільшення максимального ліміту землі, яку можна купити до 10 000 гектарів, створюють умови, за яких малі фермери можуть не витримати конкуренцію з великими компаніями та зрештою можуть втратити своє місце на ринку.

Існують також побоювання щодо можливості викупу землі у фермерів-одноосібників великими холдингами, що може призвести до зникнення дрібного фермерства. Це посилюється такими факторами як:

• воєнний стан;
• низька купівельна спроможність дрібних фермерів, що зазнають збитків через війну; 
• заблоковані порти; 
• проблеми з логістикою та низькими цінами.

Є також сумніви щодо доцільності продовження реформи в умовах війни. Частина політикуму та бізнес-спільноти виступає за відкладення запуску другого етапу реформи до закінчення війни або проти збільшення ліміту гектарів для юридичних осіб.

Підсумовуючи, основними викликами та проблемами другого етапу земельної реформи можна назвати:

1. Конкуренція між фермерами, малими фермерськими господарствами та великими агрохолдингами. Занепокоєння викликає питання конкуренції між дрібними фермерами та великими агрохолдингами. Є побоювання, що холдинги, які обробляють значні площі, можуть викупити землю у дрібних фермерів, що призведе до зникнення малого фермерства.

2. Фінансові труднощі для дрібних аграріїв. У контексті війни, що триває, та пов'язаних з нею економічних проблем дрібні аграрії можуть зіткнутися з фінансовими труднощами під час купівлі землі, особливо у світлі зростання вартості земельних ділянок через підвищення конкуренції на ринку.

3. Політичний та суспільний опір. Існує певний опір з боку політичних сил і частини суспільства до реформи, особливо з боку партії «Батьківщина», яка послідовно блокувала реформу на різних етапах. Це може ускладнити процес реалізації другого етапу реформи у разі продовження політики блокування/встановлення перешкод противниками земельної реформи.

4. Збільшення ліміту землі для юридичних осіб до 10 000 га. Ця зміна може спричинити збільшення концентрації земельних ресурсів у руках великих агрохолдингів, що потенційно може призвести до монополізації ринку та створення перешкод для розвитку малих агропідприємств і окремих господарств.

5. Підвищення цін на землю. Існує побоювання, що зі зростанням попиту від великих агрохолдингів та інших юридичних осіб ціни на землю зростуть, що може стати проблемою для малих та середніх фермерів, які не зможуть конкурувати на ринку за придбання землі.

6. Проблема агрохолдингів з іноземними власниками. Обмеження для придбання землі сільгосппризначення юридичними особами з іноземними власниками є великою перешкодою для отримання іноземних інвестицій у цей ринок. Багато великих агрохолдингів в Україні мають осіб-нерезидентів у своєму складі учасників та кінцевих бенефіціарів. Таким чином, іноземні агрохолдинги не можуть розширити свою діяльність шляхом інвестування у ринок землі в Україні.

Зважаючи на ці ризики та проблемні питання, другий етап земельної реформи в Україні вимагає ретельного моніторингу та потенційно подальших правових та регуляторних втручань для захисту інтересів різних груп учасників ринку, особливо малих фермерів.

Одними з таких рішень можуть стати надання податкових пільг і державних субсидій малим фермерським господарствам, створення спеціальних кредитних ліній для малих аграріїв з низькими відсотковими ставками, запровадження державних грантів та програм фінансування для дрібних фермерів, що надасть змогу малим аграріям конкурувати з великими агрохолдингами на ринку землі.

Можливими шляхами вирішення поставлених другим етапом земельної реформи викликів варто також розглянути перегляд лімітів земельних ділянок у власності для юридичних осіб, щоб запобігти монополізації ринку великими агрохолдингами. Також можливе введення додаткових обмежень або критеріїв для юридичних осіб під час купівлі землі для уникнення монополізації та маніпуляцій на ринку.

Ці заходи мають на меті забезпечення справедливого та ефективного функціонування ринку землі, сприяння розвитку малого та середнього аграрного бізнесу.

Іноземні інвестори, які бажають отримати можливість інвестувати у ринок землі в Україні, наразі очікують третього етапу земельної реформи, який передбачає відкриття ринку для іноземних фізичних та юридичних осіб. Але рішення про це має бути затвердженим на всеукраїнському референдумі, проведення якого в умовах воєнного стану є неможливим.

Загалом другий етап земельної реформи в Україні покликаний поглибити та розширити ринкові механізми у сфері земельних відносин шляхом розширення кола учасників цих відносин та обсягів земельних ділянок, забезпечуючи при цьому захист національних інтересів. Ці зміни важливі як для українських громадян, так і для юридичних осіб, які планують вести діяльність у сфері сільського господарства в Україні або використовувати сільськогосподарські земельні ділянки як інвестиційний інструмент.

Сергій Педак, адвокат, керуючий партнер Юридичної компанії «Титан»