В Україні розпочався етап поступового впорядкування земельних відносин. Відкриття ринку сільськогосподарських земель дало поштовх до врегулювання прогалин у законодавстві, які стосуються питань землі та нерухомості, що розташована на ній.

Здавалось би, що всі зміни в нормативно-правову базу мали б бути внесені до відкриття ринку землі, але реальність показує, що чіткої стратегії у Верховній Раді України вироблено не було, тому маємо хаотичні законопроекти, розгляд яких розтягнутий в часі і штучно створюються додаткові «перепони», які не дозволяють суб’єктам господарювання спланувати свою господарську діяльність.

17 червня 2021 року законопроект №5248 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо одночасного переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розташовано)» був прийнятий у першому читанні за основу 293 народними депутатами. Законопроект вносить зміни у Земельний та Цивільний кодекси України, Закони України «Про оренду землі», «Про іпотеку» та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Що ж врегульовує законопроект ?

І. Одночасний перехід права власності на земельну ділянку у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, який розміщений на такій земельній ділянці. Наразі ст. 120 Земельного кодексу України не передбачає перехід права власності на земельну ділянку при набутті права власності на об’єкт незавершеного будівництва та відсутнє врегулювання одночасності такого переходу. Запропоновані зміни передбачають, що істотною умовою договору, за яким набувається право власності на об’єкт нерухомого майна, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з набуттям права власності на такий об’єкт. 

ІІ. Чітко розмежований перехід права на земельну ділянку при набутті у власність:

• частки у праві спільної власності на об’єкт нерухомого майна;
• об’єкта нерухомого майна, яке розміщене на земельній ділянці, яка перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису та суперфіцію;
• об’єкта нерухомого майна, яке розміщене на земельній ділянці, яка перебуває у постійному користуванні.

ІІІ. Новелою законопроекту є обов’язок органу виконавчої влади передати земельну ділянку у власність або оренду набувачу права власності на об’єкт нерухомого майна, який розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні. Для цього набувач зобов’язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності звернутись до органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому земельної ділянки у власність чи оренду.

IV. Передбачено право особи, яка не може мати земельну ділянку у власності, вимагати передання відповідної земельної ділянки від відчужувача на правах оренди або суперфіцію та відшкодовувати власнику земельної ділянки плати за землю у разі набуття права власності на об’єкт нерухомості. 

V. Істотною умовою правочину, який передбачає перехід права власності на об’єкт нерухомого майна, є умова щодо одночасного переходу права власності на земельну ділянку, на якій розташований об’єкт.

І, напевно, найголовніше нововведення: якщо проводиться державна реєстрація переходу права власності на об’єкт нерухомого майна, яке розташоване на земельній ділянці, яка перебувала у користуванні відчужувача такого об’єкта, одночасно проводиться державна реєстрація переходу права користування такою земельною ділянкою. Більше того, державний реєстратор зобов’язаний негайно повідомити орендодавця про перехід права користування земельною ділянкою поштовим відправленням або електронною поштою.

В нормах розглянутого законопроекту немає принципово нічого нового, проте, отримала законодавче закріплення усталена практика щодо різноманітних варіацій одночасного переходу права власності/користування на земельні ділянки при набутті права власності на об’єкт нерухомого майна (будівлі, споруди, незавершеного будівництва).

Значна кількість зареєстрованих законопроектів, направлених на врегулювання суспільних відносин в сфері нерухомості, свідчить про прагнення законодавця поступово усунути існуючі прогалини у законодавстві. Але чи є у цих змін системний підхід? Залишається сподіватись, що прийняття законопроектів не змусить чекати і що механізми й процедури стануть більш прозоріші та зрозуміліші для пересічних громадян. 

Валентина Непійпова

виконавчий директор ОР «ООРЗ»